住宅ローン減税のシミュレーション

耐久性・耐震性・可変性・維持保全の容易性を備えた長期優良住宅（200年住宅）では 同じく平成21年?22年に入居した場合で10年間・最大600万円が所得税から減税されます。 平成21年度の住宅ローン減税の中で長期優良住宅は「かかり増し費用」として割高になった分の10％がその年の所得税から減税されます。省エネルギーやバリアフリー改修工事、 耐震改修工事でも標準的な工事費用か実際にかかった工事費用の少ない方から10％が 所得税から減税されます。 平成21年度住宅ローン減税ではこれまでの国税の所得税だけの減税対象ではなく 控除しきれない分を新たに地方税の個人住民税から最大97,500円差し引く仕組みを導入します。 これは特に年収が多くない人でも減税の可能性があります。※適用年、税控除額率、最大控除額は入居年よって変わります。 住宅ローン控除は、新築したり購入したりしてから6か月以内に居住し、適用を受ける年の12月31日まで継続して住んでいることが条件となります。平成21年入居なら21年から適用となるわけです。 ・住宅ローン減税のシミュレーション 　 ・住宅ローン減税「10年タイプと15年タイプ」 平成19年から税源移譲がスタートしたことに伴い、同年入居分の住宅ローン控除から制度が変更されました。 具体的には、平成20年から初めて住宅ローン減税を申告する人は、10年タイプと15年タイプの2タイプの控除期間から選択が必要となります。 従来の住宅ローン減税期間10年のタイプに加え、15年のタイプが新設されてどちらか有利なほうを選べるようになったのです。 トータルの最高控除額はどちらも同じですが、毎年の控除率が異なります。 では、10年タイプと15年タイプどちらを選ぶべきか 上述の通り、トータルの最高控除額が同じである10年タイプと15年タイプですが、人によって実は結構差が出てくるのです。 ちなみに、共働き夫婦など住宅を共有名義にして夫婦で住宅ローンを借りている場合、夫婦それぞれが申告すれば住宅ローン減税を２人で受けられます。この場合も、10年タイプと15年タイプのどちらを選ぶかを判断する必要があります。 ・住宅ローン減税「適用期間タイプの選び方」 10年タイプと15年タイプのどちらを選べば得かは、利用する人の所得税額や住宅ローンの借入額、金利や返済期間によって異なるので一概には言えませんが、10年タイプの１年目の控除可能額よりも所得税額が低い人は15年タイプを選んだほうが得なケースが多いです。 控除可能額とは、ローン残高の上限に控除率をかけた金額です。 例えば、平成19年入居の10年タイプの1年目なら「2500万円×１％」で25万円になります。所得税が25万円より低い人は、住宅ローンを2500万円以上借りていても10年タイプだと所得税がゼロになるだけで、控除可能額の25万円全額が戻ってくるわけでありません。 一方、15年タイプを選べば1年目の控除可能額が「2500万円×0.6％」で15万円となるので、控除可能額を使い切れるケースが増えるのです。 控除可能額を使い切れば、1年間で戻る税金は少なくても控除期間が長い分、トータルの控除額が増える可能性が高まります。 つまり、毎年の所得税控除可能額が少ない方が、一般のサラリーマンには実は有利なのです。（高額所得サラリーマンを除く） ・住宅ローン減税「早わかりシュミレーション」 銀行等の民間ローンは、新築で平均借入額約２，８００万円、中古が平均借入額約２，６００万円、住宅金融公庫融資は新築で平均借入額２，２００万円、中古で平均借入額２，０００万円といわれています。 つまり、住宅ローンは平均２，５００万円程度借りるのが一般的ですので、具体的には所得税が25万円より低いかどうかがひとつの判断基準です。 ただし、所得税が25万円を超える30万円のケースでは、わずかに10年タイプのほうが得です。 これは10年目以降にローン残高が2500万円を下回ってしまうので、15年タイプだと所得税が多くても控除可能額を使い切らなくなるためです。 このように目安としては、所得税が25万円より低いかどうかで見極めると良いのですが、借入金額や条件は個々人により異なりますので、実際に10年タイプと15年タイプのどちらが得かを判断するには、住宅ローン減税についてのシミュレーションしてみることをオススメします。 国税庁ではホームページに住宅ローン減税のシミュレーション・コーナーを設けています。若干入力が面倒ですがぜひ利用してみましょう。