住宅ローンの審査について

h3>住宅ローン審査申込 不動産業者で住宅ローンの申込を代行してくれますが、場合によっては、代行手数料をとられる場合もあります。

手数料をとるところでは１０万円?３０万円くらいのようです。

この手続きは、非常に簡単です。

単に書類をそろえて、提出するだけです。

共通書類

・住宅ローン借入申込書（金融機関所定）

・団体信用生命保険申込書兼告知書（金融機関所定）

・健康保健証

・運転免許証またはパスポート

・印鑑証明書（本人、連帯債務者、連帯保証人）

・住民票謄本（家族全員）または外国人登録済証明書（外国人の方）

・借入がある場合は、返済明細票

所得確認書類

・給与所得者：所得証明書または住民税課税決定通知書

・法人役員　：所得証明書または住民税課税決定通知書

　　　　　　　法人の決算書直近３期分

・個人事業主：納税証明書（その１、その２）直近３期分

　　　　　　　確定申告書（税務署受付印のあるもの）直近３期分

物件の確認資料

不動産登記簿謄本（土地・建物・前面道路）・公図・地積測量図 その他証明資料（建物平面図、間取図、住宅地図、パンフレット等） ・購入の場合　不動産売買契約書、重要事項説明書

・新築の場合　工事請負契約書または見積書

（二段階審査（事前審査・正式審査）方式の場合、上記の書類のうち、一次審査時は不要なものもあります。・・・金融機関によります）

住宅ローン申し込みの前に、準備しておくべき大切なこと

それは印鑑です。実印・銀行印は、注文して作ってもらったほうがいいです。

100円ショップなどで、買った印鑑を実印や銀行印にすることは、おすすめできません。

なぜなら、100円ショップの印鑑は、同じ陰影の印鑑が簡単に手に入るからです。

印鑑の偽造などで、さまざまなトラブルが跡が絶えません。100円ショップの印鑑は、大量生産されているので陰影がほとんど同じ場合があります。

これでは、偽造されるどころか、同じ陰影ものが手に入る可能性が十分あるのです。

印鑑は、あなたのサインと同じであることを十分認識しましょう。他人にマネされない、簡単にマネできないのが、印鑑の基本です。契約の印（しるし）です。

悪用されないためにも、自分の身を守るものとして、しっかりとしたものを作りましょう。

実印、銀行印を作るのには、多少お金と時間がかかりますが、印鑑については、ケチってはいけません。100円ショップの印鑑は、郵便物の受け取りや回覧板などに使う「認印」であることを覚えておきましょう。

ただ、少しでも節約するのなら、インターネットで注文して作ってもらうことができます。

今では、いろんな書体や印鑑の素材もいろいろ選べます。

これならお金の節約と、はんこやさんへ行く手間が省けます。その間に、住宅ローンの準備にしっかりと時間をかけることができます。

住宅ローン審査 その傾向と対策

審査で断られるときは、理由を教えてくれないことがほとんどです。

理由も言わずに断られたと思うのも仕方ないのですが、それがルールのようになっているので、銀行審査で断られる代表的なケースを見ながら、どんな場合に断れるのかの傾向を知って、事前にできる対策をしっておきましょう。

一般的な銀行基準としては、勤続年数（同じ会社での勤務年数）は最低3年間必要とされています。

しかし、最近では転職も一般的になってきたため、勤続年数の基準を持たない銀行もありますので、いろいろな金融機関にあたってみましょう。フラット35では、勤続年数の規定はないため、選択肢の一つになるでしょう。

所得が原因で断られるケース

個人事業主の場合、通常、過去2?3年に渡り安定した所得を申告しているかがポイントになります。

住宅取得を考えている場合には、数年前から申告時の金額も考慮しておきましょう。

ただし、実際の収支がわかり、返済能力があれば融資してくれる柔軟な対応をしてくれる金融機関もありますので、領収書や通帳などの準備をしておくと良いでしょう。

帳簿は必ずつけておいてください。

の借入れが原因で断られるケース

他の借入れがあっても、返済負担率などの範囲以内であれば住宅ローンの借入れは可能です。

しかし、これは車のローンや教育費のローンなど「何に使ったか」がはっきりしている場合。

何に使ったかわからない消費者金融からの借入れがあると、住宅ローンの借入れはかなり厳しくなってしまいます。

健康状態が原因で断られるケース

住宅ローンの借入要件の中に、団体信用生命保険に加入できること、と規定している金融機関がほとんどです。つまり、生命保険に加入できないと、住宅ローンの借入れは厳しくなります。

一部金融機関、フラット35では、団体信用生命保険の加入が必須になっていないものもあり、借入れをするのならこのような住宅ローンを探しましょう。

ただし、万一のことがあった場合、残債は保険では清算できず、遺族が引き継いで返済することになるので、注意が必要です。

物件が原因で断られるケース

市街化調整区域のマイホームは再建築可能かどうかを必ずチェックしましょう。また、金融機関によっては、市街化区域のみしか取り扱っていない場合もあるので、住宅ローンの選択肢は少なくなってしまいます。

その他マイホームに対する基準としては、建ぺい率オーバーや違法建築かどうかも購入時に自分でチェックをしましょう。当初借入れができても、金利が高くなってしまったり、将来の借換えはできないなど支障が出る場合があります。

住宅ローン借入れ前に準備できること

審査に断られる原因はさまざまですが、よくある原因については事前に対策を講じておくことで借入れしやすくなります。

せっかくお気に入りの物件が見つかったのに、審査に断られると言ういやな気分を味わわないためにも、以下のポイントに添って確認しておきましょう。

購入する時の自己資金は諸費用分は最低限貯めておく！

最近では物件価格の100％を借入れできるローンがほとんどです。

しかし、頭金が多いほど金融機関の心象はよくなります。

住宅購入の際には、諸費用がかかりますが、これも借入れしようと思えばできるもの。

しかし、借入額が多くなるほど、さらに物件の価値を超える金額になれば、審査はより厳しくなります。

頭金はできるだけ多めに、最低限、諸費用分は自己資金から出す準備をしておきましょう。

転職するなら、その転職をチェック！

原則、勤続年数は3年以上という金融機関が多いのですが、最近は転職も珍しいことではなく、勤続年数が短いことが必ずしもマイナスになるとも限りません。

以前と同じ業種で、レベルアップの転職であれば、あまり支障はありませんので、事情を金融機関に話しましょう。

他の借入れがある場合には、なるべく返済しておく

消費者金融のローンのみではなく、全てのローン返済に対して過去に「延滞」がある場合は、住宅ローンの借り入れは大変厳しくなります。気軽な借入れが思わぬ落とし穴になることもあるので、借入れはなるべく避けましょう。

また、借入れがある場合には、残高ではなく年間の返済額が審査に響きます。貯蓄などで、借入れ金を全額返済できるようでしたら、住宅ローンの申し込みをする前に完済しておくとよいでしょう。

今は、住宅購入の予定がなくとも、きっかけがあると急に購入意欲が高まるということもよくあります。

住宅ローンが借りやすい状況を数年前から作っておくことによって、手続きもスムーズに、そしてより有利な住宅ローンを借入れすることもできます。これらの準備は、家計の健全化にもつながるものですから、常に意識をしておきたいところです。

審査ではあなたのここを見られる

住宅購入でローンを組む場合には、金融機関の審査は避けては通れません。融資承認が受けられないと、資金計画の見直しやマイホーム購入計画そのものを中止せざるをえない場合もあります。

今回はそんなことにならないように、住宅ローン審査の主な項目と事前対策についてまとめてみました。

これから住宅購入をご計画されている方はぜひ参考にしてください。

査は事前審査と本審査の2段階

ローン審査には、金融機関内の事前審査と最終的に信用保証会社まで通過する本審査があります。順に見てみましょう。

事前審査

事前審査では主に（1）勤務先・勤務形態・勤続年数（2）返済負担率（3）他の債務や返済履歴、などをチェックします。

勤務先・勤務形態・勤続年数

勤務先については大企業と中小企業とでは延滞確率に差があることから、会社規模も審査項目に入るようです。

勤務形態は、原則正社員が求められますが、最近では派遣社員や契約社員でも定期収入があれば大丈夫なローンもあります。

ただし、金利が高めに設定されていることがあります。勤続年数は、一般的に2?3年以上とするところが多いようです。

返済負担率

返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合で、年間返済額÷年収で計算します。

各金融機関によって基準は異なりますが、例えば某金融機関の規定では、年収300万円以内は25％、400万円以内は30％、400万円超は35％以内になっています。

また、住宅金融支援機構の『フラット35』の基準の場合、年収400万円未満は30％以内、400万円以上は35％以内となっています。

この返済負担率は公表している金融機関もあれば、未公表の金融機関もありますが、注意しなければならない点は、現在返済中のマイカーローン、教育ローン、カードローンなどの他の借入れがあればその返済額も年間返済額に含めて計算されるということです。

また、金融機関が審査する際の金利は店頭で発表されている金利ではなく、審査用に金利の上昇を見込んだ上で決める審査金利で計算されます。

現在のところ4％前後が多いようです。

ただし、全期間固定金利で申し込んだ場合は、その金利で計算されます。

他の債務や返済履歴

住宅ローンの事前審査を受け付けると個人信用情報機関でローン申込者の過去の返済履歴や延滞歴、他のローンの借入残高などを照会し、考慮の上審査されます。

本審査

銀行内の事前審査に通ると今度は信用保障会社の本審査に入ります。

本審査は事前審査よりも厳しくなります。

これは万が一遅滞が発生した場合、信用保証会社はその住宅ローンを不良債権として金融機関から引き継がなければならず、資金回収まで手間がかかるからです。

ただ、事前と同条件で本審査を受ければ、ほぼ通りますが、少しでも増額などをした場合には、通らないことも出てきますので注意しましょう。

健康状態

金融機関で、住宅ローンの申込みをすると団体信用生命保険（団信）の加入が原則義務付けられます。

団信とはローン申込者が死亡や高度障害になったときに、契約保険会社から保険金が給付されることで、ローンの残債が弁済され、遺族の居住を確保するための保険です。

健康状態によっては加入できず、他の条件を満たしていてもローンの承認がおりない場合があります。

金融機関が重点にしている審査項目

平成17年度に国土交通省が、住宅ローン担当者及び営業社員に「平成17年度民間受託ローンの実施に関する調査」を行いました。

その調査項目に、「顧客が希望した融資が受けられないと判断された理由」というものがあり、それをみてみると「他の債務の状況や返済履歴」が60.5％でトップ、続いて「雇用形態」36.9％、「返済負担率」26.1％、「年収」25.6％、「勤続年数」22.8％の順になっています。また、「昨年と比べて厳しくなった審査項目」では「他の債務の状況や返済履歴」となっており審査に与える影響が大きくなっている傾向がありますが、「勤続年数」については緩和される傾向にあるようです。

否認されないための対策

もし万が一、事前審査及び本審査で否認されてしまうと、個人情報に「否認」の履歴が残ってしまいます。

そうなると、他行に新たに申込みをした場合でも、事前審査の段階で金融機関が信用情報機関に照会すると、その履歴がわかってしまい、マイナスとなって借りにくくなるのが現状です。

したがって、否認されない為の事前対策が重要になるわけですが、具体的にどうしたら良いのでしょうか。

勤続年数の短い方

最近では勤続年数が短くてもキャリアアップしていく転職の場合、年収がアップする前向きの転職もありますのでその場合は、転職理由等を銀行によく説明しましょう。

不必要なクレジットカードの整理

カードローンなどは残高があるようであれば、完済したほうがプラスですたとえ借入残高がゼロでも借入れ限度額を借入残高とみなす場合が多いようですので、融資枠の解約をしましょう。

健康状態

健康状態が悪い場合、民間の金融機関の融資は原則受けられませんので、基準を金融機関に確認する必要があります。

ちなみに、フラット35や財形住宅融資では、団信が任意加入となっています。

信用情報に誤りがないかチェック

過去に延滞履歴がある場合は個人信用情報機関に登録されています。

個人信用情報機関は銀行系、信販系、消費者金融系など数社ありますが、仮審査申込書類の中にどこの情報機関に照会するかが記載されており、自分の情報が気になるという場合は有料で登録内容の照会ができます。

信用情報に誤りがないかチェック

過去に延滞履歴がある場合は個人信用情報機関に登録されています。

個人信用情報機関は銀行系、信販系、消費者金融系など数社ありますが、仮審査申込書類の中にどこの情報機関に照会するかが記載されており、自分の情報が気になるという場合は有料で登録内容の照会ができます。

まとめ

ここまで、住宅ローンの審査についてみてきましたが、いずれにしても住宅ローンの審査をクリアすることはあくまでも住宅購入の第一歩にすぎません。

審査が通ってマイホームを取得したとしても、住宅ローンの負担で夢や希望のつまった人生を送れないのでは本末転倒です。数ある住宅ローンの中からみなさんのライフプランにあったローンを選び、返済も無理のないように十分な事前対策を心がけましょう。

住宅ローンを組む　でも借金が

銀行などで住宅ローンを組む場合、保証会社が審査をします。

保証会社の保証が受けられなければ、お金は借りられません。

融資物件や本人の勤続年数、収入、過去の返済履歴等を審査して、融資が出来るか決められます。

総合的な判断になるので、勤続年数が3年ならばいいのか、2年だとダメなのか。

借金の借入はどこから、いくらまでならいいのか、という事は一概には言えません。

また、A銀行では審査に通ったが、B銀行は通らなかったという事もあります。

消費者金融の借金

クレジットカードのキャッシング、銀行のカードローン、消費者金融の借入れの中で、特にマイナスポイントだといわれるのは消費者金融の借入れです。

保証会社も、個人信用情報機関で個人信用情報を照会しますので、そこで消費者金融を利用しているかどうかがわかります。

今、お金を借りていなくても何社もの消費者金融のカードを持っていれば、これらのカードは全て使う可能性があるものとして見られます。

消費者金融でお金を借りる予定がなければ、完済（借りたお金を全て返済する事）だけでなく、消費者金融との契約を解約した方がいいでしょう。

消費者金融だけでなく銀行のカードローンも、契約は自動更新されますので借りる予定がなければ解約した方がいいでしょう。

返済が遅れた事があります

3ヵ月以上延滞が続くと、個人信用情報が事故情報扱いになってしまいます。過去に事故情報があるのは審査の上で、大きなマイナスポイントです。

また、返済が1日遅れただけでも、未入金であった事が登録され、その後返済しても、未入金の登録は消せません。

うっかり返済を忘れただけでも、それが頻繁にあればルーズな人だと受け取られてしまうでしょう。

延滞などの事故情報は、5年間個人信用情報機関に登録されます。

過去の延滞記録が

カードローンやクレジットカードの支払を過去延滞している場合、住宅ローンの審査にはどのように影響すると思いますか？

結論から申し上げてそれは程度によります。

例えば５年、１０年前にカードローンやクレジットカードの支払を数回延滞したが、今は完済しており利用もない場合はまず住宅ローンの審査に影響はしません。

また最近１年間に１回ほど２、３日延滞した場合も住宅ローンの審査には影響しないと思われます。

住宅ローンは２０年とか３０年とか超長期の融資になります。

銀行としてはこれだけ長い期間の融資ですから、今までの金融面の取引振りから推測して「まずこの人は大丈夫だろう」と言える人に住宅ローンの利用をお願いしたいと考えています。

この考え方から言うと、さきほどの５年、１０年前に数回延滞したが現在は完済している場合は「まずこの人は大丈夫だろう」と考えます。

また最近１年間に１回ほど２、３日延滞した場合も、銀行の審査担当者にもよりますが「ちょっと不安だが、まあこの程度であれば大丈夫だろう」と考える審査担当者の方が多いと思います。

逆に現在は延滞していないものの、最近まで毎月のように延滞している場合は、「これからも延滞する可能性が高い」と考えられます。

このような場合は住宅ローンの利用をお断りすることになります。

最近まで延滞していて、今は利用がない、あるいは完済できるのであれば、住宅ローンの申込前に完済して、解約手続をしてください。

そして住宅ローンの申込をするときに銀行担当者に「最近まで延滞していた。

もう二度としないために解約した」と申告してください。

そうすれば「まあこの人は大丈夫だろう」と思う確率が高くなります。

銀行担当者が抱く印象もよくなります。

 

住宅ローン審査は事前審査と本審査の２段階があります。

住宅ローンの審査時間(日数）は、概ね、下記の通りとなっておりますので、ご参考ください。

住宅ローン事前審査(仮審査）期間

日数は概ね３営業日程度と言われております。

住宅ローン本審査期間

日数は概ね ２?５営業日程度と言われております。

目安は１週間程度です。

上記の期間を合計すると、約２週間?３週間程度で、審査結果を確認することができると言えます。

し、銀行、勤務形態(自営業の場合、審査に日数がかかる傾向があります。）、年収、勤続年数、その他条件によって、大幅に審査期間が伸びる場合があるようです。

あくまでも上記日程は目安とお考え下さい。

審査の仕方

主要な金融機関で採用されている一般的な審査条件をご紹介します。

　　　　　　　　勤続期間　　　査定する年

正社員　　　　　3ヶ月　　　　　直近の年収　　

契約社員　　　　3年　　　　　　3年分の年収×80％÷3　

派遣社員　　　　3年　　　　　　3年分の年収×80％÷3　

個人事業主　　　3期　　　　　　直近の70?80

会社役員　　　　3期　　　　　　直近の70?80

計算の仕方

査定年収×40％（返済比率）＝○○÷12ヶ月＝A

A÷￥4428円（係数）＝借り入れ可能額

※【係数】￥4428円（係数に関しましては後ほど解説します。）

例　勤続３年の契約社員では、3年分の年収の80％となります。ちなみに3年間の年収は合計で900万円になります。 900万円÷3年＝300万円 そして、査定条件であります3年分の年収の80％となりますので、300万円を80％で掛けます。

300万×80％＝240万円

こうして査定年収は２４０万円ということになります。

40万円×40％（返済比率）＝960,000円÷12ヶ月＝80,000円

80,000円÷￥4428円（係数）＝18.06

そして、0.1＝10万円とします。そうしますと

このケースの借り入れ可能額は18,000,000円とでます。

そして、今回計算で使いました係数は、100万円を現行の審査金利で35年で支払った場合の月額となっています。審査金利に関しては、毎月更新されます。現在表記の係数は2007年9月現在平均の4％を審査金利として係数をはじき出しています。

 

審査金利とは

審査金利とは、ローン審査時につかう金利で、実際に支払う金利ではありません。

あくまでも借り入れ可能金額を査定するための数字です。金融機関によって審査金利はさまざまですが、意図としては、金利が現状よりあがっても生活できるかどうか、現状の金利より高い金利で計算するために使っています。

前述のとおり、金融機関によってさまざまですので、実効金利（実際かかる金利）をそのまま審査金利として使っている場合もあります。

 

年収から借り入れ可能額を計算する返済比率

ここで紹介する返済比率は、審査金利で計算した、毎月の返済額×12ヶ月＝?を返済比率％で割り、いくら借りるためには年収いくら必要かを計算するために使用するものです。

現状、金融機関が定めている返済比率は、だいたい35％?40％です。

今回の記事での計算では、多めに40％で計算をしています。（※年収が300?400万前後ですと返済比率35％以下になる場合もあります。）

 

正社員であれば勤続年数は3ヵ月でも

勤続年数に関しては、長いに越したことはありません。

ただし、正社員であれば3ヵ月以上であれば、源泉徴収票（ローン申し込み時の提出書類）なしでも、3ヵ月分の給料明細があればローン審査をかけることは可能です。

 

審査に通らない人

マイホーム購入を考えてはいるが、住宅ローン申請が通るのか不安という方のために作成してみました。

「現在、こんな状況ですけど、住宅ローンは通過しますか？」このような質問が、結構あります。

中には、問題ない方もいますが、絶対に無理という状況の方も存在します。

そこで、判断できるようにと書かせて頂きます。

住宅ローン申請が厳しい状況とは・・・

まずは、すでに住宅ローンを申請して、ダメだった経験が最近あった方は、厳しい状態です。

この場合は、個人信用機関にあなたが申請を却下されたという履歴が残っているためで、即他の銀行に申請しても難しいのです。 ですから、履歴が消えるのを待ってから、再チャレンジするのがいいでしょうね。

逆にまだ、申請の経験がない方は、次の項目を読み進めて下さい。

最近、事故があった方は厳しいですね、例えば、自己破産、特定調停、借金返済遅延、このような方は世間ではブラックと言われていますね。

ですが、規定の期間が過ぎればチャンス到来ですので、それまでは、資金を貯めておく事をおすすめします。

自営業者は住宅ローン審査は厳しい

自営業の方は、一般的に審査は厳しいようです。 まずは、開業されたばかりの方でもそうではない方でも、きっちりと税金対策をしないで、利益がでている確定申告を３年間して、審査にチャレンジしてみて下さい。（必須提出書類です）

勤続年数が短い方や、転職したばかりの方は、事前準備をしつつ、最低勤続年数１年で審査の通る金融機関もありますので、諦めないで下さい。

実際に私は転職して、半年後から準備を開始して、ちょうど１年後に審査に通過しました。

自己破産や特定調停などの事故をおこしたため、姓名を変えるという手法を聞きますが、これは絶対に無理です。

そんなに甘くはないです。

これは、しない方がよいですね。

頭金がない方は諦めないでいいと思います。

最近は頭金なしでも審査に通過している方は結構します。

審査が甘い

審査が甘い住宅ローンのほうが借入れ金額も多くなる可能性が高いので、少しでも審査が甘いほうが何かと有利です。

銀行、ろうきん、ＪＡなど金融機関はいくつかありますが、ＪＡ（農協）は既存の取引がないと難しいです。

銀行では都市銀行よりも地方銀行のほうが審査が甘いといえますので、地元に地方銀行があればそちらのほうがいいです。

地方銀行よりも審査が甘いところが信用金庫です。

信用金庫は基本的に地元の発展とか個人の支援など公的な役割もありますので、審査基準も若干甘いといえます。

住宅 ローンで銀行の審査に通らなかった場合でも、信用金庫の審査に通ることも多くあります。

 

通りやすい方法

審査がなかなか通らないという方にとって、“通りやすい” “甘い” 審査をしていただける金融機関を探していることでしょう。審査が通らなくて、様々な銀行と交渉をして、審査を受けている方もいらっしゃると思います。(一度、審査に落ちると情報が信用情報として記録されるので、かなり厳しくなります。＝信用情報は、落ちたという記録ではなく、他の金融機関が情報を照会したという記録しかのこりません。） 金融機関によっては、自営業や派遣社員・契約社員であっても積極的に融資をしていただけるところもありますので、ご本人の条件に合うかどうかを調べてみることお勧めいたします。

なお、うわさだけで“審査が通りやすい”　“甘い審査”　ということで安易に住宅ローンを決定しないほうが良いです。金利やサービス内容で条件面が不利となり、結果として、長期的に見れば、大きな損失を被る必要があります。

せっかく手に入れた住宅・マンションが、“自分にとって大きな負担”になるのでは、意味がありません。

審査の対策は、専門家に頼るか、自分で徹底的に調べた上で、行なうことが望ましいです。