住宅ローンの借り換えにつて

最適な時期

借り換え時期については実は借り換え自体のタイミングは自由だと言うことが判明しました。

ただ金融機関によっては繰り上げ返済時に手数料が取られることがありますので、更新時期以外ですと手数料が掛かる可能性は十分あります。

しかしながら手数料のために借り換え時期を何年も先延ばしにする必要があるのか、現状組んでいる住宅ローンの更新時期まで払うメリットは本当にあるのでしょうか？

下手すれば数十万、数百万のお金が浮くチャンスを黙って見過ごしているかもしれません。

思い立ったその時にアクション

タイミングとしては、この事実を知った今から行動です。

実行あるのみ、とにかく現在おかれている状況を把握して借り換えによってとくが出来るか否か、際どいラインなら実際に相談会に足を運んでシミュレーション等を活用して真にお得な住宅ローンに組み替えましょう。

そこで次からは少し実践的に、なおかつ慎重に選ぶために次に組むローンについて改めて考え直してみたいと思います。

再度数千万のお金を借りるわけですから慎重に選ぶ必要があり、短期？長期？変動？固定？0から比較検討する必要があるかと思います。

何も分からなかったころに進められるがまま、「このローンだったら組めますよ」という住宅ローンで苦渋をなめた方も居るでしょう。せっかく借り替えるのですから、その借りを返すべきメリットを手にするべきです。

保証（事務）手数料

手数料は金融機関によって異なります。保証料と混同しやすいですが、保証手数料および保証料となっていますので混同するのも致し方ない部分です。

また金額に関しても最近は借り換え手数料無料という金融機関も出てきていますし、いまだに30,000?50,000円ほど必要な金融機関までさまざまです。

借換えをするときにこれらの手数料をみてから考えるという選択肢も出てきたように思います。

保証料

手数料とは別です。金額に対する保証料で最近は連帯保証人はいらないからお金を払えばOKという金融機関が増えてきました。

しかしながらこの保証料は融資額が大きければ大きいほど金額も膨大で1000万円につき10?30万円ほどかかることもあるようです。

借り換え前のローンの抵当権抹消費用

住宅ローンを利用するときには、土地・建物に抵当権が設定されます。

この抵当権は、ローンを完済したときに抹消することができますが、借換えを行うときも一回すべて返済をして別のところから借り換えということになりますので、解除する必要があります。

金額は司法書士に払う報酬と印紙代なので、依頼先によって金額が若干異なります。

金額は不動産の数によって多くなりますが普通は土地と建物の2つという扱いになると思いますので、相場としては12,000?15,000円くらいになると思います。

登録免許税・印紙税

税額は債権金額の1000分の4かかります。印紙税は1000万円から5000万までなら2万円の印紙税が必要です。

これは新規住宅ローンと同じように考えていただければOKです。

団体信用生命保険

いくら保険がかかっていても住宅ローン専用の生命保険に入らなければ住宅ローンが組めないのは借り換え時も新規契約時も同じことです。

たいていの場合は月々返済額の中に組み込まれますので、契約時にいくら一括でということはないと思います。

火災保険

火災保険に関しては一括支払を取り扱っている場合もありますので、現在の契約を確認する必要があります。

入っていない場合は新規で金額がかかる可能性があります。

住宅ローン借り換え諸費用のまとめ

こう考えると意外に借り換えにはお金がかかることが分かっていただけたとい思います。

解約して新規に組みなおすのですから、最初に組んだ時と同様に手数料が大量にかかってもおかしくはないということです。

しかしながら近年の状況として、今まで最も負担が大きかった手数料や保証料が無料になるパターンも出てきていますので、借換え時にはそのようなキャンペーン期間を利用したりするのが有効になってきました。

借り換えローンとは

一戸建ての住宅やマンションを購入した場合、殆どの方は住宅ローンを組まれると思います。

しかし、最近は低金利の時代が続いており、ローンを組み替える、借り換えローンをする方が増えています。 借り換えローンとは､金利の安い会社から借金して今の借金を完済し、金利の安い会社に毎月の返済をすることです。

借り入れ金利について

借り換えローン一番のメリットは「金利差」です。

借り入れの金額の大きなものは住宅ローンですが、大きな金額を借り入れると金利が0.1％違うだけも、年間の支払金額はかなり違ってきます。

将来金利が上がってもローンの金利は上がらない固定金利の住宅ローンに換えることも選択肢ですし、金利の条件のよい民間の金融機関への借り換えも重要です。

変動金利、固定金利への切り替え

住宅ローンには必ず金利があります。金利には変動金利と固定金利と二種類があります。

低金利の時に変動金利で借り入れ、金利が上がってくれば固定金利へ切り替える、この様な借り方が最も有効ですが、金利がいつ上昇するか、経済の動きや景気の変動が見極められなければなりません。

変更するときのタイミングが重要なのです。

サラリーマンの人で、住宅ローン借り換えを計画している場合、実行するのが5月や6月、あるいは8月、9月などと言った要するに年末以外の時期であれば、新しく住宅ローン借

住宅ローンの借り換えと年末調整のポイント

サラリーマンの人で、住宅ローン借り換えを計画している場合、実行するのが5月や6月、あるいは8月、9月などと言った要するに年末以外の時期であれば、新しく住宅ローン借り換えを行った銀行から住宅ローン残高証明をもらい、自分が勤務している会社に提出すれば、年末調整によりあなたに代わって住宅ローン控除を受けることができますので簡単です。

しかしあくまでも住宅ローン借り換えであっても減税の対象となっていることが前提となります。

さてさまざまな理由で住宅ローン借り換えを11月や12月に行う人も多くいます。

その場合、以前資金を借り受けていた銀行から発行される住宅ローン残高証明はなんの役にも立ちませんから、新しく住宅ローン借り換えを行った銀行から同じように住宅ローン残高証明を発行してもらう必要があります。

しかし住宅ローン残高証明はさまざまな計算などを経た上で、初めて発行できるものですからどんなに急いで発行してもらったとしても、会社の年末調整には間に合わない場合があります。

またこうした、住宅ローン借り換えの時期が原因で年末調整の最終期日までに必要な書類が揃わなかった場合は、年明けになってから確定申告をすることによって払い過ぎた税金を返してもらうことが可能となります。

ですので、住宅ローン借り換えの場合でも、控除が受けられる条件さえ満たしていれば、それほど急いで残高証明書などの書類を揃えなくとも何とかなると考えておいて良いでしょう。

 

住宅ローンシミュレーションと借り換え繰り上げ返済のコツ

住宅ローン借り換えとは、一般的には「今借りているローンを完済して、別のローンに乗り換えること」を言います。

長期返済の住宅ローンや、変動金利・固定金利選択型で借りている人は、金利上昇リスクを負っています。 「いまは借換えのタイミングに最適か？」

「どのタイミングで借換えをすればメリットがあるのか？」

「自分の住宅ローンを見直してみたい・・」

ここでは、実際に数字を出してシュミレーションをしていきたいと思います。借り換える事で、いったいどれくらいのお得がうまれるのかを一緒に検証してみましょう。

例：現在の状況

残りローン返済期間：30年　ローン残高：2500万円 月々の返済額：134,000円　金利：5％ 総返済額：約4831万円 この状況で、期間短縮型と返済額軽減型に借り換えをした場合のシュミレーションをしてみたいと思います。

期間短縮型の場合（25年と20年に変更した場合）

年数	月々の返済額	総返済額	金利	差額
30年	134,000円	4,831万円	5%	-
25年	106,000円	3,178万円	2%	▲1,653万円
	119,000円	3,556万円	3%	▲1,275万円
	132,000円	3,958万円	4%	▲873万円
20年	126,000円	3,035万円	2%	▲1,796万円
	139,000円	3,327万円	3%	▲1,504万円
	151,000円	3,635万円	4%	▲1,196万円

 

期間短縮型の借り換えを行う場合、月々の返済額があまり減らす事が出来ません。ある程度月々の生活に余裕がある人向きなのが、この期間短縮型です。

 

返済額軽減型の場合

 

金利	月々の返済額	総返済額	年数	月々の差額
5%	134,000円	4831万円	30年	-
2%	92,000円	3,326万円	30年	▲42,000円
3%	105,000円	3,794万円		▲29,000円
4%	119,000円	4,296万円		▲15,000円

返済額軽減型の場合は、月々の負担が金利差1％でも15000円の差が生まれ

 

返済額軽減型の場合は、月々の負担が金利差1％でも15000円の差が生まれます。

月々の返済額の負担が減った分、貯金に回したり、投資に回したり出来ますので、生活にも余裕がうまれるでしょう。

ただ、この場合に少し注意して欲しいのが、返済額軽減型の場合は同じ利率の25年返済と比べて、総返済額が多めになっているということです。うまく考えながら返済方法を選ぶ必要があるということを頭に入れておきましょう。

借り換え手続きの手順

(1)資料を集めて借り替え先を検討、決定する (2)借り替え先に融資を受けられるかどうか相談する (3)借り替え元に一括返済を連絡、申込する（返済総額の決定） (4)借り替え先に申込する（登記簿謄本などを提出） (5)借り替え先で融資の実行 (6)借り替え元で完済手続き（抵当権抹消の書類をもらう） (7)借り替え先に抵当権抹消の書類を提出（司法書士に依頼） （(5)?(7)は同じ日です）

一度も銀行に行かなくても可能なケースも

一般の銀行なら、(2)、(4)、(6)?(7)の３回銀行に足を運ぶ必要がありますが、SBI住宅ローンやソニー銀行などの新勢力は郵送だけで全ての手続きが出来るので、非常に手軽です。

各種手続きには家族に頼むというわけにいかないものもありますので、忙しい方にもお勧めできます。

借り換え手数料

例?　中央○○信託銀行 手数料 　　　　　3万円 　返戻保証料 　-13万円 例?　東京○○銀行 登記関係費用　 11万円 　（登録免許税、司法書士報酬） 　印紙税 　　　　　　2万円 　保証料 　　　　　14万円 借り換え時の手数料のうち、保証料が大きな額になりますが、借り換え前の保証料が返ってきますから、それほど問題ではありません。

むしろ、最近は保証料無料のローンも増えています。

ほとんど、手数料を気にせず借り換えが出来るケースもあるでしょう。

借換と控除の関係

住宅ローンの借り換えを検討しているかたは、税金や控除について大切な情報があることを学ぶ必要があるのです。それは、住宅ローンの借り換えを行うことによって、現在受けている住宅借入金等特別控除の対象から外れてしまうことがあるということなのです。これは、いったいどういうことなのでしょうか。

つまり、税金を管轄している官庁によりますと、住宅ローンの借り換えというものは、本来の住宅ローンの目的にかなっていないという考えが根本にあるのです。

そのために、住宅ローンの借り換えを行ってしまうと、最初の住宅取得等の目的による住宅ローンというものから、違う目的によるもの、つまりこの場合には、個人の利益に基づくものという目的になってしまうために、特別控除の対象ということが難しくなってくるのです。

それでは、住宅ローンの借り換えにより、そのような控除がなくなってしまうのでしょうか。

決して、すべての住宅ローンの借り換えについて、このようなことが起きるのではありません。特に、住宅ローンの借り換えが活発になっている中では、管轄官庁も控除についての条件を提示するようになってきているのです。

ひとつの控除条件としては、住宅ローンの借り換え目的が、明らかに以前の住宅ローンの返済と同じものであるということが関係してくるのです。

二つ目の控除条件としては、十年以上の返済期間が借り換え前の住宅ローンにもあるということが必要になるのです。 基本的には、十年程度が経過した時に、住宅ローンの借り換えを行うかたが多いのですから、これらの控除条件にかなう場合がほとんどであると言えるのではないでしょうか。

住宅ローン減税とは、住宅ローンでマイホームを取得した場合に税金が安くなる制度で、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。 年末ローン残高の1%（あるいは0.5％）を限度額として、自分が納めた所得税が還付される仕組です。

借換後の控除について

住宅ローンの借り換えを行う際に、住宅ローンの減税を受けることができなくなる可能性があることはご存知でしょうか。

知らずに借り換えをしてしまい、減税対象から外れてしまうのは非常に勿体ないことですので、念のためここでお伝えしておこうと思います。

そもそも住宅ローンの減税と言うのは、住宅ローンを借り入れた後毎年の確定申告で住宅ローン残高を申請すると、年末の住宅ローン残高の0.5％から1.0％を限度として、所得税を減税してもらえることを指します。

ですがこの住宅ローンの減税対象となるのは通常、住宅の新築・改築に「直接的に」支出した費用のみが対象とされています。借り換えは、住宅ローンの返済を軽減させるために新たに借入を行うことですので、住宅の新築・改築に直接的に支出した費用とは言えなくなるので、本来であれば減税対象とはなりません。

まずはこの点をきちんと押さえておいてください。

今のところ例外的な扱いとして、借り換えの際に新たに借り入れた住宅ローンであっても、減税対象となるとはされています。

ですが、返済期間が10年以上残っていることなど、いくつかの条件があり、条件を満たさない場合は所得税の減税が受けられない場合もあります。

住宅ローンによる減税額は、非常に金額が大きいです。もし適用を受けられないということになると非常に不利ですので、借り換えの際には十分ご注意ください。

住宅ローンの返済負担を減らしたい、節約したいと感じたとき

たとえば住宅ローンを、旧住宅金融公庫（住宅金融支援機構）から基準金利5.5％の時代に借り入れているような場合、現在の低金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済負担を減らして、節約することが出来ます。 ただし、この場合に注意しなければならないのは、金利差や残債、残りの返済期間などによっては、借り換えても、諸費用や手数料などを考えるとあまり効果が出ない場合があるということです。 また、借り換える住宅ローンが、変動金利タイプ（短期固定金利型住宅ローンを含む）であれば、金利上昇リスクを伴うことになることになりますので注意が必要です。

固定金利期間が終了するとき

短期固定金利型（固定金利期間選択型）住宅ローンを組んでいて、その固定期間が終了する場合、次にどのようなタイプの住宅ローンを選ぶのか、その選択によっては返済額が大きくアップする可能性があります。 そこで、他の金融機関で低い金利の住宅ローンを選ぶことで、大幅な返済負担アップを回避することができます。ただし、借り換える住宅ローンによっては、将来的に再び金利が上昇して、返済額が増える可能性がありますので、注意が必要です。

今後の金利上昇が予想されるとき

変動金利型住宅ローンや短期固定金利型（固定金利期間選択型）住宅ローンを組んでいる人にとって、金利の上昇は、返済額の負担増大に直結することになります。 そこで、長期固定金利型住宅ローンや完全固定金利型住宅ローンへ借り換えることで、金利上昇リスクを抑えることが出来ます。 ただし、概ね、変動金利型住宅ローンや短期固定金利型（固定金利期間選択型）住宅ローンよりも、完全固定金利型住宅ローンのほうが、金利が高いため、毎月の返済額が高くなってしまう可能性がありますので、注意が必要です。 あと、もし金利があまり上がらなかったり、一時的に金利が上がっても平均して長期固定金利型住宅ローンや完全固定金利型住宅ローンのほうが高かった場合には、結果的に、借り換えないほうが良かったということも考えられますので、申込前には今後の金利動向などをじっくりと検討することが必要です。 ちなみに、長期固定金利型住宅ローンや完全固定金利型住宅ローンは、取り扱っていない金融機関もありますので、事前に確認が必要です。

住宅ローンの返済負担を減らしたい、節約したいと感じたとき

たとえば住宅ローンを、旧住宅金融公庫（住宅金融支援機構）から基準金利5.5％の時代に借り入れているような場合、現在の低金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済負担を減らして、節約することが出来ます。

 

ただし、この場合に注意しなければならないのは、金利差や残債、残りの返済期間などによっては、借り換えても、諸費用や手数料などを考えるとあまり効果が出ない場合があるということです。

 

また、借り換える住宅ローンが、変動金利タイプ（短期固定金利型住宅ローンを含む）であれば、金利上昇リスクを伴うことになることになりますので注意が必要です。

 

固定金利期間が終了するとき

短期固定金利型（固定金利期間選択型）住宅ローンを組んでいて、その固定期間が終了する場合、次にどのようなタイプの住宅ローンを選ぶのか、その選択によっては返済額が大きくアップする可能性があります。

そこで、他の金融機関で低い金利の住宅ローンを選ぶことで、大幅な返済負担アップを回避することができます。

 

ただし、借り換える住宅ローンによっては、将来的に再び金利が上昇して、返済額が増える可能性がありますので、注意が必要です。

 

今後の金利上昇が予想されるとき

変動金利型住宅ローンや短期固定金利型（固定金利期間選択型）住宅ローンを組んでいる人にとって、金利の上昇は、返済額の負担増大に直結することになります。

そこで、長期固定金利型住宅ローンや完全固定金利型住宅ローンへ借り換えることで、金利上昇リスクを抑えることが出来ます。

ただし、概ね、変動金利型住宅ローンや短期固定金利型（固定金利期間選択型）住宅ローンよりも、完全固定金利型住宅ローンのほうが、金利が高いため、毎月の返済額が高くなってしまう可能性がありますので、注意が必要です。

 

あと、もし金利があまり上がらなかったり、一時的に金利が上がっても平均して長期固定金利型住宅ローンや完全固定金利型住宅ローンのほうが高かった場合には、結果的に、借り換えないほうが良かったということも考えられますので、申込前には今後の金利動向などをじっくりと検討することが必要です。

 

ちなみに、長期固定金利型住宅ローンや完全固定金利型住宅ローンは、取り扱っていない金融機関もありますので、事前に確認が必要です。

 

借換のポイント

借り換え（住宅ローン）のポイントを要約すると ・金利差が１％以上あること ・ローン残高が１，０００万円以上ある ・返済期間があと１０年以上ある というのが概ねの目安となっています。 平成２年には金利が８％台だったこともありましたので、現在の金利と比較すると相当の負担差があります。 いまや常識といわれる借り換え住宅ローン。 公的融資を借りたときに窓口となった金融機関に相談すると、手続きがスムーズに行くでしょう。 金利を徹底比較して、好条件の銀行を選択するのも1つでしょう。 ですが、表面金利を見比べても、どれが最終的にお得なのかがわからないと思います。当然、金利の大小だけで、住宅ローン商品を選択してはいけないことはご存知ですよね。 変動金利の動向を常に注視し、金利の変動に敏感に反応できる機動性をもった方でなければ、変動型の商品は向かないといえます。

住宅ローンの借り換え金利

住宅ローンを借り換える際の金利を金融機関ごとに比較し、常に最新の金利を一チェックして、金利、最優遇金利、契約する金利タイプ、借り入れ可能額などを十分に比較することが必要です。

住宅ローン 借り換え 必要書類

住宅ローン借り換えの必要書類は、金融機関によって異なりますので、申し込みの金融機関に確認するようにしましょう。 主なものとして、以下の書類が必要となります。 所得を証明する書類、住民票、健康保険証、契約書、 重要事項説明書、登記簿謄本、平面図、敷地測量図

銀行の住宅ローン借換を比較する

銀行で住宅ローン借り換えを比較検討する際に、最も比較したいのが金利でしょう。 ほとんどの主力銀行は住宅ローン借り換え商品を提供しています。 各銀行の住宅ローン借り換えを金利と共に各条件などを比較検討することが重要になります。