住宅ローンのシミュレーション

どの住宅ローンの借入が自分にとって、お得か？また、無理のない返済プランか

金利の設定時期

申込時金利と実行時金利

どのような諸費用がかかるのか？

住宅を購入する際には、物件の購入金額以外に各種税金や手数料がかかります。この諸費用は現金での支払いとなるので、頭金にプラスして準備する必要があります。契約締結から引渡し時まで、その時々でかかる諸費用は以下のようなものがあります。

売買契約締結時

（上記は平成23年3月31日までまでに作成された場合）

ローン契約締結時

決済、引渡し時

どのくらいの金額になるか？

一般に新築なら価格の2?5％、中古は5?10％にもなるといわれています。実際にどのくらいの金額になるのか試算してみましょう。 ＜例＞3,000万円のマンションを購入（建物評価額1,200万円、土地評価額800万円） 住宅ローンは民間金融機関から2,000万円を借入（保証料あり、団体信用生命保険料は金利に含む）

これ以外に火災保険料、引越し費用や新居の家具購入費用もかかります。頭金に1割程度を乗せた金額を目標として、自己資金の準備を行っていく必要がありそうです。

住宅ローン控除とは

平成21年度税制が改正されました

控除額合計の上限

除額合計の上限

タイプ選び

住宅ローンの金利には、いろいろなタイプがあり、単純に金利の高い/低いだけで選ぶと失敗することもあります。 まずは、基本的な金利の種類と仕組みについて理解しましょう。 住宅ローンには、大きく分けて最初から最後まで金利が変わらない固定金利と定期的に金利が見直される変動金利の2つになります。 固定金利のメリットは、金利が長期にわたって固定されているので金利変動の心配がありません。 変動金利のメリットは、短期プライムレートなどの短期金利が基準になりますから、固定金利と比較すれば金利が低めに設定されていることです。 また、現在の金利に対する先行きの予測が、「低金利の現状が、金利上昇の局面に変化しそうだ」というタイミングでは、固定金利で借りるのが原則です。 逆に高金利の時期に固定金利で借りると損をする可能性がありますので、変動金利で借りておくのが一般的といえるでしょう。

固定金利について

固定金利は、最初から最後まで金利が変わりません。 金利が変わりませんから、元利均等返済にすると毎月の返済額はずっと同じです。 返済の計画が立てやすく、金利の動向に一喜一憂する心配もありません。 固定金利は、10年物国債など市場の長期金利を基準としてますので、低金利の時期では変動金利に比べて金利が高くなるケースもあることはデメリットとなります。 住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が取り扱っている固定金利での融資は、公的年金融資の、25年型　返済期間25年以内と35年型　返済期間35年以内　があります。 また固定金利の中には、当初10年間の金利が低く、11年目から金利が上がって返済額もアップする「2段階固定金利」もあります。

変動金利について

変動金利は、借入れ後にも定期的に金利が見直されます。 金利や返済額の見直し基準は金融機関によって違いますが、一般的には、半年ごとに市場金利に合わせて金利を見直し、5年ごとに返済金額を改定する場合が一般的です。 適用金利は5年間は変わりませんが、見直しによって返済額が変わることもがあります。 ただ返済額が急激に上がらないように、金利の上昇限度として返済額の1.25倍を上回らないようなリミットを設定している場合が多くみられます。 金利は、いろいろな要因に影響を受けますから余裕をもって、無理をしないような返済方法を選ぶことが大事です。 平成21年度の住宅金融支援機構のアンケート調査によると、金利タイプ別構成比です。変動金利を選ぶ人が全体の36.7％、10年固定金利を選んでいる人が全体の４０％と、変動金利と10年固定金利を選んでいる人が圧倒的という結果がでました。

変動金利を選ぶ人が増加

日本の利上げの期待が低いことから、ここ数年、金利プランの中でも最も低い金利で借りられる変動金利型に人気が集まっています。 平成18年度14％⇒平成19年度22.3％⇒平成21年度36.7％ そういった中で、住信SBIネット銀行や新生銀行の低金利の住宅ローンが注目されています。 例えば、変動金利を選んだ場合、住信SBIネット銀行では、基準金利-1.8％（自動更新時も基準金利-1.8％）が適用され、変動金利は、0.975％で１％を切る低金利になっています。新生銀行では、基準金利-0.66％（自動更新時は基準金利-0.4％）が適用され、 変動金利は1％です。大手都市銀行や地方銀行の金利よりも、ずば抜けた金利の安さになっています。

<h3>保証料、繰上げ返済手数料、事務手数料が無料化に</h3>

　40万円から80万円のコスト削減になります

大手銀行、地方銀行においては、保証料、繰上げ返済手数料、事務手数料はまだまだ有料のところがほとんどです。その中で、新生銀行においては、保証料、繰上げ返済手数料、事務手数料が無料になっています。

これは、借り入れ金額によって違いますが、一般的な相場で考えると40万円から80万円もの大金を払わなくてもいいことになりますから、かなりお得です。

住信SBIネット銀行に関しては、保証料無料、団体信用生命保険無料、繰上げ返済手数料無料です。事務取扱手数料が借入金額に対して2.1％かかります例えば、3000万円借り入れた場合、保証料は、63万円。しかし、住信SBIネット銀行は、ずば抜けて金利が低いので、事務取扱手数料を考えても、トータル的にお得です。

団体信用生命保険に関しては、8疾病保障も無料付帯されています。

8疾病保証が無料というのは、かなり魅力的です。

<h3>銀行によって審査結果が違います</h3>

同時仮申込でリクス分散

住宅ローンは、申込みして審査に受からなければ、借りれません。

銀行によって、審査基準も、審査結果の早さも違います。

A銀行は大丈夫だったのに。B銀行は落ちた

A銀行は申込みして、4日目に連絡があったけど、B銀行は、1ヶ月たってやっと連絡が来。

ということも多々あります。

住信SBIネット銀行、新生銀行、自分のメインバンクなど、複数行に同時に仮申込みをすることも可能です。

審査結果が出た時点で、条件や対応のよい銀行、自分の納得できるを選びましょう。

もちろん、審査するだけなら無料です。

住宅購入は人生で一番高い買物デス

給与支払者への書類の提出

金融機関等から交付されたものです。2か所以上から交付されている場合は、そのすべての証明書になります。

年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書

年末調整で住宅ローン控除を受けた年の翌年以後の年分について、同じ給与支払者から年末調整で控除を受ける場合には、給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書に、既に年末調整のための住宅借入金等特別控除を添付して年末調整によりこの控除を受けている旨を記載すれば、年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書の添付については省略できることになっています。

税務署からの書類の送付について

確定申告書を提出して住宅ローン控除を受けた給与所得者で、住宅借入金等特別控除額の計算明細書の7、　控除証明書の要否欄の要するの文字を○で囲んだ人には、次の書類が税務署から送付されます。

・確定申告で住宅ローン控除を受けた年の翌年以後の年分の、給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書。

・確定申告で住宅ローン控除を受けた年の翌年分の、年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書。

事務手数料,保証料などの初期手数料を借り入れ元本に追加する

住宅ローンを借りる前に,支払い利息がいくらになるのか試算しますよね。

概ねどの銀行も借入シミュレーションを提供していますので,それを利用すれば一体どれくらいの負担になるのかわかりますが、その際、気をつけないといけないのが初期手数料です。

初期手数料というのは、まさに借入時にかかる手数料で登記に関わるものなどもありますが、ここでは銀行によって違う事務手数料、保証料を特に指します。

なぜ気をつけないといけないのでしょうか？要は本当の負担を正確に比較しようとすれば、これらの初期手数料を借入元本に追加して計算しないといけないからなのです。

なぜ初期手数料を元本に追加して計算しないといけないのでしょうか？具体的に説明するとこういうことです。頭金がその分、減るので、足りない分を借入金額でまかなわないといけません。つまり初期手数料分だけ、借入金額が増えることになります。

これが初期手数料を借入元本に追加して計算しないといけないという意味ですね。

→新生銀行シュミレーション

→住信SBIネット銀行シュミレーション

→三菱東京UFJ銀行シュミレーション

→みずほ銀行シュミレーション

→三井住友銀行シュミレーション

→りそな銀行シュミレーション

→東京スター銀行シュミレーション

住宅ローンには「手数料」などもかかるため、融資だけに頼ることなく、ある程度の「自己資金」も用意しておきましょう。 マイホームを購入する際にかかる費用は以下のようなものとなります。 ・マイホーム取得の登録免許税 ・不動産仲介料 ・銀行の各種手数料 ( 事務手数料、保証料、保証事務手数料) ・繰上返済手数料 ・金利切替手数料 ・条件変更手数料 ・証明書発行手数料 諸費用でかかる金額の総額は、新築住宅購入で100万円程度、中古住宅購入で200万円ほどかかるので、やはりある程度の自己資金は必要となってくるでしょう。 何で新築より中古の方がお金がかかるの！？と疑問に思った人はいませんか？ それは、中古住宅というのは、仲介の不動産への手数料がかかってしまうからなのです。 しかも、保証料については、借入金額に応じて支払金額も大きくなってきてしまうため、予めよく確認しておく必要があります。 なぜなら、保証料は、利用する金融機関が間に保証会社を利用するかどうかで金額に大きな差が生じるため、50万円以上になることもあれば、まったくお金がかからず0円なんていうこともあるからです。 それでは、保証料というのは一体どんなものなのかを説明しておきます。 保証料とは、連帯保証人のかわりに、保険会社が保証人になってくれる際の手数料のことです。 連帯保証人というのは、お金を借りた本人が返済できない状況に陥ったときに、その本人の代わりに借金を返済することになるのですが、たとえ１万円の借金であっても、連帯保証人になってくれる人なんて、そうそういるわけありませんよね？ ましてや、何千万という借金となればなお更です。 そのため、保証会社が保証人になってくれる・・・ということになるのですが、保証料というのは、その見返りに、お金を支払うということになります。 だからと言って、よくカンチガイしている人がいるのですが、保険会社が借金を全て請け負ってくれるわけではありません！ もしも借金を返せなくなってしまい、保険会社が代わりに支払ったとしても、今度は保険会社に借金をしているという状態になるということなので、安心しないようにしましょう。 また、 繰上げ返済の手数料は、手持ちの資金に余裕ができたときに支払えるものなので、手数料がかかるかかからないかを、金融機関にきちんと確認しておくことが大事です。 土地や家を売買したら、自分の権利を明らかにするために、所有権の保存登記・移転登記などをすることになり、また、銀行などからお金を借りる場合にも、抵当権・根抵当権の設定登記をすることになるのですが、この登記をする時にかかるのが手数料が「登録免許税」になります。

住宅の減税は、【取得した住宅に入居した時期によって最大控除額に違いがある】というのが特徴です。また、各年の所得税と住民税の額によっても、減税額は変わってきます。

減税が受けられる条件

1.返済期間が10年以上で年末の残債がある。 2.住宅を取得または増改築した日から6ヵ月以内に住み、同年の12月31日まで居住している。 3.控除を受ける年分の合計所得が3,000万円（給与収入で約3,336.8万円）以内であること。

減税が受けられる住宅の条件

1.住宅の新築の場合、床面積50ｍ2以上 2.新築住宅の取得の場合、床面積50ｍ2以上 3.既存住宅の取得の場合、床面積50ｍ2以上、耐火建築物は築後25年以内、それ以外の建築物は築後20年以内 4.増改築等の場合、床面積50ｍ2以上

→住宅ローン減税シュミレーションする

住宅ローン減税の控除額

　　　　　　　　　一般住宅

　　　　　　長期優良住宅

長期優良住宅の控除額は、一般住宅に比べると控除率が0.2％高く、最高控除額も600万円と、年間で大きな違いが出ます。

これらの住宅は、耐震性やバリアフリー、省エネルギーなどのいわゆるエコ住宅と呼ばれるような条件を満たした上で、所轄の行政の認定を受けていないといけませんが、その分控除額も高くなっています。

施工にはそれなりのお金がかかりますが、長く住むことを考えれば、長期優良住宅は魅力的ですね。どうしても控除や金利など、お金の事ばかり気になってしまうのが住宅の購入ですが、やはり「住みたい家」「安心して暮らせる家」という基本的な大前提も忘れないようにしたいですね。