住宅ローンのアドバイザーとは

コース内容及びテキスト等

住宅ローンアドバイザー養成講座のカリキュラムについて解説します。

講座の内容は実際の業務に即した内容となっており、どれも実践ですぐに役立つよう作られています。

講座の形式

講習カリキュラムを収録した映像を聴講する「映像講習」、もしくは講師が会場で直接講義を行う対面講習で、両方で同じテキストを使用します。

講座の内容（主なもの）

基礎編

住宅ローンアドバイザーの必要性

・住宅ローンを取り巻く環境の変化

コンプライアンス

・コンプライアンスの必要性

・住宅ローンアドバイザー倫理・行為規範 ・個人情報保護法の順守 住宅ローンの基礎知識 ・代表的な住宅ローン ・借入基準のポイント ・金利の種類 ・返済方法 ・借入可能額 ・諸費用 ・連帯保証と連帯債務 説明責任の重要性

・住宅ローンにおける重要事項 ・適用金利が決まるタイミング ・「借りられる」ではなく「返せる」住宅ローンの考え方 知っておきたい税金 ・住宅にかかる税金< ・住宅取得資金の贈与の特例 ・住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除） 講習終了後、効果測定

応用編

住宅ローン商品のリスクと注意点

・各金利タイプのリスクと注意点

・コスト面で特徴のある住宅ローン

繰上返済の仕組みと効果

・期間短縮型」と「返済額軽減型」

・繰上返済の注意点

・演習（軽減額等算出）

目的別借換えの効果と注意点

・総返済額を抑えるための借換え

・金利上昇リスクを抑えるための借換え

・毎月の返済額を抑える借換え

借入額決定までのプロセス

・物件取得費予算の考え方

・頭金の重要性

・希望額の借入れができない場合の対処法

手続きの流れ

・住宅ローン申込みに必要な書類

タイプ別住宅ローンの選び方と返し方

・将来の返済負担が重くなりそうな人のローン

・転職・独立・賃貸に出す可能性がある人のローン

・二世帯住宅のローン

・夫婦共有のローン

・夫婦で住宅ローン控除を受ける場合

合格発表について

「応用編」の効果測定から約1ヵ月後に合否が通知されます。

（平成19年度後期は、平成19年年12月下旬の予定。）※正式な合格発表日は住宅金融普及協会のホームページに掲載されます。

・合格発表日に協会のホームページに合格者の受講番号が掲示されます。

・受講者全員に合否結果が郵送されます。合格した人には、修了証書のほかに住宅ローンアドバイザー登録申請書等が郵送されます。

・郵送時期は合格発表から数日後となります。（平成19年度後期の場合、平成20年1月上旬の予定）<

・申込み後に転居した時は、旧住所を管轄する郵便局に「転居届」を提出し、合否結果の通知を受け取ります。

・修了の判定、効果測定問題及び根拠等に関する問い合わせについては一切応じられません。

試験問題（計算問題）

過去の効果測定問題（応用編）が住宅金融普及協会のホームページに掲載されています。

その中から計算問題についていくつかピックアップしました。

計算問題では電卓を用いることが許可されています。回答は、いくつかの選択肢の中から選ぶ形式です。

大切なのは計算能力そのものではなく、アドバイス内容に応じた計算式の組み方と、計算式に使われる言葉の理解度となります。

問：5年固定の固定金利期間選択型住宅ローンを、当初金利2.2％、借入額3,000万円、返済期間30年の元利均等返済（ボーナス返済なし）で借り入れたが、5年経過後の残高が約2,627万円になった。
6年目以降の適用金利が年2.8％となった場合、金利見直し後の毎月返済額を概算で求めよ。

1.　115,600円　　　2.　121,800円　　　3.　129,100円

→答：2

問：家計から見た「無理なく返せる借入額」の考え方に基づいて、住宅ローンの借入可能額を試算することにした。

毎月の住宅関係費が15万円、住宅取得後の維持費等が毎月3万円、無理なく返し続けられる年数が25年と想定し、金利が年2.5％の元利金等返済（ボーナス返済なし）の場合の借入可能額を100万円単位で求めよ。

なお、借入可能額の計算は「返済額早見表」を使用すること。

※「返済額早見表」は講習テキストに掲載。 1.　4,000万円　　　2.　3,300万円　　　3.　2,600万円

→答：3

資格取得の何度

現在は初回に比べると問題数が多くなっていることがわかります。

時代が進むにつれ住宅ローンが多様化していることを受け、今後も問題の傾向や判定基準が変わることも考えられます。資格試験としては早い時期に受験しておくほうが有利と言えるかもしれません。

修了率については過去4回すべてで約84％となっており、問題の難易度が平均していること、合格率としてはまずまずの実績があることが伺えます。

（しかし誰でも受かるような試験ではないとも言えます。）

資格取得と更新

資格については、一度取ったらそれで終了ということではありません。

住宅ローン事情は急速に変化するものであり、住宅ローンアドバイザーの知識にも同じスピードでの対応が求められます。そのため、協会への登録には3年の有効期限が設けられており、更新時には別途継続プログラムを受講する予定が組まれています。

（現在はまだ期限に達していないため未実施） 将来的に住宅ローンアドバイザーが社会的認知と信用を得られれば、さらに上位資格として「住宅ローン・シニア・アドバイザー（仮称）」というものが制定される可能性もあります。成熟した資格制度では、1級、2級･･･と等級が定められているものがほとんどであり、その場合は実績や経験年数が問われる可能性があるので、早いうちに現行の住宅ローンアドバイザーを取得しておくとスムーズに対応できるでしょう。

過去問等

平成17年度：　

26問中20問以上正解かつ計算問題6問中4問以上正解

平成18年度前期：40問中32問以上正解かつ計算問題10問中8問以上正解

平成18年度後期：40問中30問以上正解かつ計算問題10問中7問以上正解

平成19年度前期：40問中30問以上正解かつ計算問題10問中7問以上正解

過去の効果測定問題（応用編）が住宅金融普及協会のホームページに掲載されています。その中から「はい」「いいえ」で答える正誤問題についていくつかピックアップしました。

これを見ると、講習の内容と出題の傾向がわかります。

傾向としては、（住宅ローンアドバイザーの心得やアドバイス内容について）と、（住宅ローンの金利について）の割合がそれぞれ20％前後で一番多く、（個人情報の取り扱いについて）も今の時代を反映して必ず出題されています。

問題を見るとかなり実践的な内容で、かつアドバイスに迷いが出ないよう細部にわたり幅広く取り上げられているのがわかります。

問：住宅ローンアドバイザーが消費者契約法等の関連法令に違反し、住宅ローン利用者が不利益をこうむった場合でも、住宅ローンアドバイザーの所属企業までが法的責任を問われることはない。

→いいえ。

問：住宅ローンアドバイザーは、相談者から今後の金利動向について問われた場合、「今後は確実に上がる（下がる）でしょう。」と断定的に説明してはならない。

→はい。 問：住宅ローンアドバイザーは、定年までの10年間で住宅ローンを完済したいようなプランの場合には、ローン契約は必ず10年以内の返済期間とするようにアドバイスすべきである。

→いいえ。

（住宅ローンアドバイザーの心得やアドバイス内容）

問：住宅ローンアドバイザーが消費者契約法等の関連法令に違反し、住宅ローン利用者が不利益をこうむった場合でも、住宅ローンアドバイザーの所属企業までが法的責任を問われることはない。

→いいえ。

問：住宅ローンアドバイザーは、相談者から今後の金利動向について問われた場合、「今後は確実に上がる（下がる）でしょう。」と断定的に説明してはならない。

→はい

問：住宅ローンアドバイザーは、定年までの10年間で住宅ローンを完済したいようなプランの場合には、ローン契約は必ず10年以内の返済期間とするようにアドバイスすべきである。

→いいえ。 （個人情報の取り扱いについて）

問：本人が委任した代理人であれば、本人でなくとも「保有個人データ」の開示、訂正、利用停止等を請求することができる。

→はい。 （フラット35について）

問：フラット35の融資手数料は、すべての金融機関で、融資額に対して一定率をかけた金額である。

→いいえ。

（住宅ローンの金利について）

問：固定金利期間選択型住宅ローンは、当初の固定金利期間終了後は必ず変動金利型に変わる。

→いいえ。

問：一般に、固定金利期間選択型住宅ローンには、固定金利期間終了後の返済額について、変動金利型のように「金利改定前の1.25倍まで」というルールがないので、金利改定後の返済額については試算をもとに説明することが重要である。

→はい。 （繰り上げ返済について）

問：返済の初期に「期間短縮型」の繰上返済を行うと、返済額に占める利息の割合が小さいため、利息の軽減効果は小さい。

→いいえ。 （借り換えについて）

問：金利上昇リスクを回避するための借り換えに効果がるのは、全期間固定金利型住宅ローンのみである。

→いいえ。 （税金について）

問：「相続時清算課税制度」は、親子間の贈与税を軽減するために利用できる制度で、住宅取得資金の場合3,500万円までが非課税となる。

→はい。

資格をとるには

財団法人　住宅金融普及協会が主催する「住宅ローンアドバイザー養成講座」を受講することで資格が得られます。

講座は「基礎編」と「応用編」で構成され、各段階終了時に行われる効果測定で一定の水準に達すると次のステップに進めます。

「応用編」終了時の効果測定で一定水準に達すると合格となり、修了証書が交付されます。

その後、登録料を払い住宅金融普及協会に登録すれば、住宅ローンアドバイザーとして認定されます。

登録すると氏名が協会のホームページで公開され、協会が提供する住宅ローンアドバイザー専用ホームページにて各種情報を閲覧することができます。

住宅ローンアドバイザー養成講座には、学歴や一定の業務経験などの受講資格は特にありません。誰でも挑戦できるカリキュラムですので、新規事業を考えている人にとっても受講のチャンスがあります。

住宅ローンアドバイザー

かつては住宅ローンといえば住宅金融公庫が主流でしたが、『官から民へ』の流れの中で公庫が廃止になり、それに変わって住宅金融再生機構が民間ローンと提携した長期固定金利ローンを提供するなど、住宅ローンは1、2年で大きく様変わりしてきました。

この流れに伴い、民間の金融機関独自に特徴的なサービス内容のローンを提供したり、キャンペーンなどで競争が激化したりなど、住宅ローンの多様化と競争が激しくなってきました。

住宅ローンの取り扱い金融機関は銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、商工中金・農協組合など多岐にわたり、「モーゲージバンカー」と呼ばれる住宅ローン専用のノンバンクも台頭してきています。

今後も金融自由化を受けて、銀行、証券会社、保険会社やその他新規参入業種が入り乱れ、住宅ローンの取り扱い機関は増加していくものと思われます。

住宅ローンの金利タイプは10種類以上存在し、商品の内容も「繰上げ返済手数料無料」「保証料無料」「事務手数料○○％」「三大疾病特約月団信保険」「預金残高連動型」「住宅ローン借入者への預金金利やその他のローンの金利優遇」「返済困難時応相談」など、次から次へと新企画が投入され複雑になっています。金利優遇キャンペーンも頻繁に行われ、競争が激化し、住宅ローンを検討する人にとってどれを選べば良いのかわかりにくくなっています。

そんな中、数多くの商品の中から「消費者に対し適切に商品知識や情報を伝えること」と、消費者にとって「どのタイプの住宅ローンが一番適しているのかを判断すること」ができる人材が求められています。

それが住宅ローンアドバイザーです。住宅ローンアドバイザーは、金融商品の中でも住宅ローンに特化した知識を持ち、数ある住宅ローン商品を熟知し、わかりやすく説明できるスキルをもったアドバイザーです。

今までは、不動産業者の営業マンや金融機関の窓口などから（営業的に優位な）説明やシミュレーションを受けがちであることが多く見受けられました。

これからは、幅広い商品知識と公正な立場・態度で借り手にとって適切な助けをする住宅ローンアドバイザーに期待が集まっています。

住宅ローンの多様化と競争激化が予想される中、住宅ローンアドバイザーの需要はさらに拡大していくと考えられています。